모르면 100만원 버리는 부동산 지식: 갱신해도 임대료 못 올리게 하는 법

 

서울 평균 원룸 월세는 70! 강남은 90!  나 포함 서울에 처음 자취하는 1인 가구는 대략 연간 1000만원은 든다고 봐야 할거 같다. 

https://www.hankyung.com/article/2024072335861

 

월세도 비싼데 2년 뒤에 집주인이 나를 울먹이게 하는 건 바로...임대료 인상 요구!

5%를 올릴 수 있다고 하는데 도대체 뭐가 맞고 뭐가 틀린걸까?

아무리 블로그 다 뒤져봐도 한번에 예쁘게 정리된게 없는거 같아서 하나 만들어봤다. (주택임대차만 만들어봄, 상가임대차는 see u soon)

 

wlem 구독자분들 1분만에 100만원 버세요~(2년X5%X연1000만원 = 100만원!) 

 

0. 임대료 증액청구가 뭔데? Q&A로 한방에 정리!

 

Q1. 연 5% 올리는거야? - X

: 증액 청구가 있을 때, 한번에, 5%까지 올리는 것을 의미하고, 2년이 지났다고 2년*5% = 10% 올리는게 아님!

 

Q2. 반전세나 월세면 보증금 월세 둘다 5% 올리는거야? - X

: 규정상 차임"이나" 보증금을 증액할 수 있다고 규정되어 있으므로, 둘다 올리는 게 아님!

 

Q3. 감액청구...도 5%인거야? - X

: 공평의 원칙상 임차인도 감액청구가 가능하고, 임차인을 보호하기 위한 법 취지상 감액청구는 5% 제한 없이 무제한적으로 감액을 청구할 수 있다!

주변 시세가 떨어지는 등의 경제적 변동이 있다면 당연히!

 

 

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

 

 

1. 갱신되면 증액되는지 여부 3줄 정리

그림 설명 (PPT수작업...포토샵 못해요...눈물...)

 

 

(1) 갱신방법1. 요구권 갱신 = 5%까지 증액 O

: 요구권 갱신은 임차인이 요구하면 임대인 본인이 산다는 특별한 사정이 없으면 갱신해줘야 하는 권리!

조건은 임차인이, 6-2개월 기간 내에 통지해야만 하는 것!

이때는 (아무리 주변 시세나 금리가 많이 올랐다고 하더라도) 5% 까지만 증액 청구가 가능함.

앞서 말했지만 연5% 아니고, 그냥 딱 5%임.

단, 보증금과 차임 모두가 5%씩까지 가능함.

다만, 무조건 5%가 아니라 주변 시세가 5% 오르는 등 경제적 변동이 있어야 하고 이를 증명할 입증책임은 임차인이 아니라 당연히 임대인에게 있음. (입증책임...도 나중에 포스팅 예정! 쉽게 말하면 1점 지고 시작하는 패널티)

 

(2) 갱신방법2. 묵시적 갱신 = 5% 증액 X 

 

: 묵시적 갱신은 청구할 필요 없이, 임대인/임차인이 6-2/-2개월까지 갱신요구하지 않고 가만히 있으면 그냥 갱신되어 버리는 법적효과!

이 경우, 증액이 되는게 아니라 동일한 조건으로 갱신됨.

다만, 임대인과 임차인 모두에게 해지권이 발생됨.

(즉 일방적으로 (임대인이 임차인에게) 나가! 혹은 (임차인이 임대인에게) 나갈래! 할 수 있는 권리가 발생)

해지권을 사용하면 통지받은날로부터 3개월 뒤에 집에서 나가야 함.

 

(3) 갱신방법3. 재계약합의갱신 = 5% 증액 제한 없음.

 

: 재계약합의는 말그래로 계약기간 내이든 이후든 새로 계약서를 쓰고 다시 계약하는 것!

마음대로 금액 기간 아무 상관없이 증액 감액 가능함. 그야말로 다시 새롭게 계약하는 것임.

다만, 임차인이 만료일 전 6-2월 내 (1)의 요구권갱신을 행사한 이후 신규 임대차계약의 형식만을 취한 계약의 경우에는 종전 임대차에 관한 재계약이 아님!! (대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)

 

2. 100만원 버는 임차인 행동 요령!  

(0) 임대료 시세 관련 증거 확보하기(+임대인도 마찬가지...)

 

: 시세가 올랐는지 내렸는지를 먼저 알아야 내가 유리한 고지인지 불리한 고지에 있는지를 알 수 있으므로, 계약 당시 (입주 시점 아님 주의)의 시세 / 현재 의 시세 이 두 가지 증거를 모두 확보할 필요가 있음

 

1) (당연한 얘기지만) 동등한 조건의 매물과 비교해야 함 (최대한 유사하면 좋지만, 일단 주택종류-전용면적-위치(역기준)이 같은 매물)

 

2) 과거의 시세 / 현재의 시세는 아래 어플 참조 (전문적으로 들어가면 감정평가의 영역이므로 경매물건정보를 참조할 필요도 있다. 추후 포스팅 예정)

(관련 사이트는 아래 참고, 찾아지는대로 계속 추가 예정)

 

- 과거의 시세 = 부동산 통계가 있는 어플들 (네이버 부동산, 호갱노노)

https://land.naver.com/

네이버페이 부동산

https://hogangnono.com/

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

 

 

- 현재의 시세 = 집 구할 때 쓰는 어플들 (직방, 다방, 집토스, 등등)
 

https://ziptoss.com/?zoom=12&lat=37.501824&lng=126.9476234&sort=DEFAULT&order=DESC

https://ziptoss.com/

https://www.zigbang.com/

No.1 부동산 앱, 직방

https://www.dabangapp.com/

부동산 필수 앱 다방

 

 

(1) 주변 원룸 평균 시세가 계약 당시보다 5% 넘게 올랐다면?  - 갱신요구기간까지는 증액 요구 무시. 기간 내에는 갱신요구 또는 버티기

: 집주인이 뜬금포로 임대료를 올려달라고 요구한다면? 임차인 입장에서는 그런 요구를 최대한 무시 또는 지연시켜야 한다!

- 올려달라는 대로 올려주면? : 최대 10% 올려줘야 됨

올려준 이후 1년 뒤에 올릴 수 있으므로 또 요구하면 또 올려줘야 한다...그럼 1년 5%+ 1년 5% = 2년 10%...

- 요구 무시하면 쫓겨나는 거 아냐? : X

계약은 지키라고 있는 법! 계약기간까지는 살 수 있고, 갱신요구기간 내에 갱신하면 갱신도 할 수 있다!  

- 기간내에 갱신요구하면 : 5%까지 증액! + 계속 이집에 살 수 있다

- 기간 까지 버티면: 0%! 단 계속 이집에 살 수는 없다 (집주인의 의사가 나가라는 의사인지 확인하고, 나가라는 의사라면 3개월 안으로 나갈 채비를 해야 함.)

 

(2) 주변 원룸 평균 시세가 계약 당시보다 5% 넘게 안 올랐다면? 또는 떨어졌다면? - 감액 요구로 협박(?). 조정위원회 회부

: 반대로 임차인(세입자)가 집주인한테 깎아달라고 요구할 수 있다! 따라서 올린다고 막무가내로 요구하는 집주인이 있다면 (증거를 들이밀고) 깎을래? 하고 요구 가능!

 

- 깎으려면 소송 가야해? : X

: 국가에서 운영하는 임대차분쟁조정위원회가 있다! (자세한건 나중에 포스팅 예정!)

소송 안가고 변호사 안써도, 잘 모아둔 거래시세 증거를 제시해서 깎기 가능! 

https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do

대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회