1. 최근 MBC 관찰예능 '전지적 참견시점' 에서 스타 PT 트레이너이자 헬스장 관장님이신 양 관장님의 억대 사기 관련 에피소드가 공개되었다. (아래 링크 참조)
충격적인 스토리는...
- (건물주라고 믿은) 바지사장은 다름아닌 헬스장 직원의 부모!?
- 건물주는 강남구청!?
전세로 살고 있거나 임대로 사업을 하고 있는 나를 포함한 모든 임차인 자영업자분들이 그를 위로하고 있고 안타까움을 통감한다.
2. 그런데 'P '로 돌아가 냉정하게 생각해서 일단 드는 생각은
- 건물주가 강남구청이 아니라 바지사장으로 어떻게 속인것인지?
- 어떻게 강남구청은 4억 대출받아서 낸 보증금 한푼 안주고 쫓아낼 수 있는지?
까지 너무 궁금한점이 많아졌다.
3. 등기부등본 - 부동산 때문에 4억 잃기 전에 가장 먼저 확인해야 할 "이것"
(1) 건물주가 강남구청이 아니라 바지사장으로 어떻게 속인것인지?
건물주, 즉 건물 소유권이 누구에게 있는지는 등기부등본에서 확인할 수 있다.
건물주라고 주장하는 자가 그 건물을 점거를 하든 건물주라고 말로 속이든 말이다.
700원만 내면 누구나 열람할 수 있다(보통 공인중개사 사무소(복덕방)을 가면 공짜로 떼어준다.)
물론, 비트코인 블록체인이 아닌 이상, 등기부가 위조될(정확히는 누군가에 의해 위조시킬) 가능성도 있다.
하지만, 일단 현 체제에서 가장 믿고 신뢰할 수 있는 등기부를 먼저 확인해야 하는 것이 현실!
그래서 등기부등본을 한번 가져와봤다.
(유의: 현 시점 등기부등본은 아님, 계약할 때는 반드시 계약 전에도 발급해보고, 계약 당시에도 2번 발급해 봐야 한다.)
등기부등본은 표제부(설명서), 갑구(집주인), 을구(집주인 외 이해관계인) 로 구분되어 있다.
갑구가 핵심이지만, 다른 부분도 함께 보면서 등기부등본을 리딩해보도록 하자.
1) 표제부 - 일단 "민자유치" 라는 말이 가장 눈에 띈다.
민자유치는 민간자본유치 의 줄임말.
즉, 국가나 지자체 같은 공기업이 건물을 지을 때 민간 자본을 유치했다는 의미다.
민간자본을 들여와 공기업이 건물을 짓는 방식은 (현재로선) 크게 BTL, BTO.
보통 부동산이든 주식이든 줄임말의 앞글자는 거의 큰 의미가 없고 중간 글자를 봐야 한다. B는 Build (너무 당연)
T는 Transfer 이전(양도), L은 Lease (임대 후 이전), O는 Operate(운용, 즉 그냥 임대)
TL 은 민간자본으로 지은 건물을 국가 등에게 그 소유권을 이전하고 대신 일정기간 국가 등에게 임차료를 받는 방식
TO는 민간자본으로 지은 건물을 국가 등에게 그 소유권을 이전하고 대신 일정기간 부여받은 운용권을 통해 다른사람에게 임차료를 받는 방식
(자세한건 위키...https://namu.wiki/w/%EB%AF%BC%EA%B0%84%ED%88%AC%EC%9E%90%EC%82%AC%EC%97%85#s-5.3)
뭐가 됐든 국가 등이 건물주 이고, 여기에 세들어 사는 사람은 '법인'의 임차인 또는 전차인 라는걸 말해주는 개념!
2) 갑구 - 강남구(청)
건물주는 강남구(청)
즉 보존등기(지으면 발급되는 등기) 후 바로 이전등기로 국가/강남구청에게 이전한 것이다.
등기원인에 "기부채납" (기부(증여) 한 걸 채납(수납, 즉 받아들임)), 즉 '기부')이 써있다.
어려운 말이지만, 민자유치의 개념에서 생각해보면 이해가 쉽다.
즉, T, 건물을 짓고 넘겨준 것. 그리고 O/L, 바지사장이 운용권을 일정기간 받은것.
3) 왜 속았지?
근데...왜?
일단 첫째, 직거래 가 원인 중 하나였다. 공인중개사가 있었다면 당연히 발급해주었을 등기부등본을 보지 못했을 것이다.
그리고 둘째, 사기꾼 바지사장 이 계약서 에 특약을 넣지 않게끔 했을 것이다.
보통 직거래라도, 상가와 같은 10년짜리 계약은 '등기부 등 각종 공부와 다른 사실이 인정되면 즉시 보증금 및 그에 따른 손해배상금을 배상하고 해지한다 ' 는 문구는 넣는편.
그다음 셋째, 동의서 위조나 중요한 사항 비고지, 즉 자기는 강남구청의 동의를 받아서 전차한것이고, 일정기간이 지나면 운용권을 강남구청에게 넘긴다는 사실을 얘기하지 않고 속였을 가능성도 있을 것이다.
작정하고 속였다면 저렇게 속였겠지만, 강남구청에게 먼저 확인전화를 했어야 하는 것도 사실이다.
(2) 어떻게 강남구청은 4억 대출받아서 낸 보증금 한푼 안주고 쫓아낼 수 있는지?
아무리 그래도 낸 보증금은 돌려받을 수 있어야 하지 않으려나...? 싶은데?
물론 강남구청은 보증금을 받은 사실이 없을 것이다.
그렇다고 하더라도 전입신고(상가는 사업자등록)을 하면 생기는 대항력이나 갱신청구권은 있지 않으려나...?
안타깝지만 건물주가 법인이라면 거의 모든 보호에서 벗어나게 된다. (유사사례는 다른 글 참조 https://wlem.tistory.com/8)
바지사장이 운용권이 있다고 하더라도, 세들어사는 사람은 법인의 임차인, 즉 임차인의 임차인, "전차인"에 속해버리기 때문이다.
전차인은 (바지사장이 아니라) 집주인의 동의를 받지 않으면 모든 보호에서 제외된다.
즉 "서브" 라는 소리다.
전차인 입장에서는 매우 억울하긴 하지만, 집주인 입장에서도 남의 집을 자기맘대로 계약했는데 내가 책임지라는 건 다소 황당하긴 하다.
암튼 바지사장이 배를 째는 순간 보증금은 받을 수 없다.
물론 바지사장이 그동안 얼마나 사고를 쳤는지 빚이 얼마나 있을지를 먼저 파악할 수 있을리가 없다.
이런 점은 공인중개사가 필요한 이유기도 하다. (공인중개사가 계약상 임대인에게 국세 지방세 완납증명서 등을 요구함)
물론 그 서류마저 작정하고 속이면 또 모르긴 하지만 일단은...
따라서 건물주가 법인 이라면 (보통 실질적인 집주인은 그 법인이 아닌 관리자인 개인일 확률이 높으므로) 법적 보호에서 소외될 가능성이 굉장히 높다고 생각해야 한다.
그러므로 계약자와 집주인이 다르다면, 집주인과 반드시 연락해야 하고,
집주인과 계약자와의 관계는 정확히 어떤지 계약서를 달라고 해야 하고,
다시 집주인으로부터 동의를 받을 수 있게 해달라고 요구해야 한다.
4. 3줄 요약
(1) 부동산 때문에 4억 잃기 전에 가장 먼저 확인해야 할 "이것" - 등기부등본
(2) 등기부등본 의 갑구 가 "법인"인지 확인!
(3) 계약자와 집주인이 다르다면, 집주인과 반드시 연락, 집주인과 계약자와의 관계, 집주인으로부터의 동의서를 서면으로 요구!
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