3줄로 세상에서 가장 빠르게 부동산을 읽는, 세빠부:
오늘의 주제는...계약금!
부동산 가격이 처음 팔려고 내놨을 때보다 더 고공상승했는데, 처음 계약한 매수인한테 매도인이 중도금/잔금을 받아버렸다면?
과연 매도인이 바로 계약금X2 돌려주고 계약 없었던 걸로 보고 다른 사람한테 팔 수 있는 것일까?
3줄 요약
1. 부동산 매도인 입장 1 - 처음 계약을 무르고 싶은데 매수인으로부터 일방적으로 중도금/잔금(일부)든 무슨 돈이든 받아 버렸다면, 내 의사와는 관계없이 매수인이 일방적으로 중도금/잔금을 보냈다는 것을 적극적으로 "의사표시"를 해야, 나중에 계약금을 행사하는데 유리함.
(예) 송금한 거 반환해줄게 의 메시지, 중도금/잔금일 아닌날에 갑자기 송금받는 걸 사전에 연락받은적 없었다 는 메시지, 잔금 지급일 이전에 본사 일정 및 상호협의 하에 앞당겨질 수 있다 는 계약서 조항 등")
2. 부동산 매도인 입장 2 - 당연히 계약금을 돌려주고 계약이 없었던걸로 하고 싶다고 해도, 매수인은 그럴 수 없다며 안받는다고 할 게 뻔하므로, 해제하겠다는 내용증명우편(그냥 카톡 1 없어진 거+답변한 거 캡처)+계약금의 배액을 "공탁"하는 것이 법적 수순. 공탁은 변호사를 쓸 필요도 없이 아래 사이트에 들어가 법원에 공탁료를 내고 공탁해주세요 신청서를 쓰면 됨.
https://help.scourt.go.kr/nm/main/index.html
3. 부동산 매수인 입장 - 계약을 무르지 못하도록 매도인에게 잔금/중도금을 송금하는 경우, 당연하겠지만 계약일로부터 상당한 기간이 지난 다음, 송금액을 잔금/중도금의 일부가 아니라 전체를 보낼 필요가 있고, 송금시 이름을 "X부동산잔금" X부동산중도금" 과 같이 명시해야, 나중에 매도인이 딴소리하지 않음.
대법원 > 재판 > 주요판결
2022다256624 분양자 명의변경 절차 이행청구 (자) 상고기각 [부동산 매수인의 일방적인 잔금 지급과 해제권 행사의 관계가 문제된 사건] ◇1. 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(
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2022다256624 분양자 명의변경 절차 이행청구 (자) 상고기각
[부동산 매수인의 일방적인 잔금 지급과 해제권 행사의 관계가 문제된 사건]
◇1. 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(원칙적 적극), 2. 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것으로 볼 수 있는지 여부의 판단방법◇
매도인이 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 하는데, 이때 ‘이행의 착수’는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로, 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니다. 또한, 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자 일방이 이미 이행에 착수한 경우 필요한 비용을 지출하였을 것임은 물론 계약이 이행될 것으로 기대하고 있다고 볼 수 있으므로, 이 단계에서 상대방이 계약을 해제함에 따라 입게 될 불측의 손해를 방지하려는 것으로, 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 등 참조).
한편 부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로, 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다. 이에 해당하는지 여부는 채무 내용, 이행기가 정하여진 목적, 이행기까지 기간의 장단 및 그에 관한 부수적인 약정의 존재와 내용, 채무 이행행위를 비롯하여 당사자들이 계약 이행과정에서 보인 행위의 태양, 이행기 전 이행행위가 통상적인 계약의 이행에 해당하기보다 상대방의 해제권의 행사를 부당하게 방해하기 위한 것으로 볼 수 있는지, 채권자가 채무자의 이행의 착수에도 불구하고 계약을 해제하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 있는지 등 여러 가지 사정을 종합하여 구체적으로 판단해야 한다.
☞ 원고는 피고로부터 이 사건 아파트의 분양권을 매수하면서 피고에게 계약금을 지급한 뒤 피고 명의 계좌로 거래 명목을 ‘축 생신’으로 기재하여 4회에 걸쳐 합계 2,000만 원을 송금하였으나, 그 전후에 피고 측에 송금사실을 고지한 적은 없었음. 피고는 원고의 송금사실을 알고서 그 직후부터 수차례에 걸쳐 원고 측에 반환하겠다고 고지한 사안임
☞ 원심은, 매수인인 원고가 일방적으로 잔금 지급기일 이전에 2,000만 원을 송금하였다는 사정만으로 매도인인 피고의 약정해제권 행사에 영향을 미칠 수 없으므로, 피고가 계약금의 배액을 상환하면서 해제 의사표시를 하여 적법하게 해제되었다고 판단하였음
☞ 대법원은, 이 사건 계약의 내용, 잔금 지급기일을 정하는 외에 사전 지급에 관한 특약까지 명시한 점, 원고가 잔금 지급기일에 앞서 송금한 액수 및 명목, 이에 대한 피고의 반응과 조치, 그러한 상황 하에서 피고의 계약해제권 행사가 계약의 구속력의 본질을 침해하는 등 신의칙에 반하거나 원고에게 예측하지 못한 손해를 가한 것으로 볼 수 있는지 등을 종합하여, 이 사건에서는 잔금 지급기일과 관련하여 매도인인 피고에게도 기한의 이익이 인정되므로 원고가 잔금 지급기일 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보아, 원고의 청구를 기각한 원심판결을 수긍하여 상고를 기각함
