3줄 요약
1. 매수인 입장 1 - 잔금 지급 일 당시에 공사가 안 끝났다고 하더라도, 보통예금 계좌를 잔금액 이상 채워놓고 언제라도 송금할 수 있다는 취지의 "메시지(보통예금계좌잔액+계좌번호+이를 증명할 통장잔고증명서가 있는 메시지)"를 보내야, 매도인에게 집문서를 받거나 계약을 끝낼 권리가 있음
2. 매수인 입장 2 - "잔금 지급시 집 건축 외 나머지 부수적인(지붕, 외벽, 마당 콘크리트 등) 공사 완료를 조건으로 지급함" 이라는 명시적인 특약을 매매계약서에 박아 넣어야, 집 건축과 별개의 공사 미완료를 이유로 매도인에게 주장할 권리가 생김.
3. 매도인(선분양업자 또는 건축공사시행사) 입장 - 잔금이 미지급되었다고 (더 비싸게 부른) 다른 후매수인에게 팔아치우면 당연히 처음 선매수인에게 손해배상을 해야 하므로, 그 유불리를 잘 판단해야 함.
대법원 > 재판 > 주요판결
2024다237757 손해배상(기) (마) 파기환송 [부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제된 사건] ◇부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금
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2024다237757 손해배상(기) (마) 파기환송
[부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제된 사건]
◇부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금 지급의무 이행제공의 정도◇
쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조). 따라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.
☞ 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 매도하면서 잔금 지급기일까지 이 사건 부동산에 이 사건 공사를 하고 인도 및 소유권이전등기를 마쳐주기로 하였는데, 피고가 잔금 지급기일로부터 한 달이 지나도록 공사를 마치지 못하였음. 원고는 피고와의 매매계약을 해제하고 피고를 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환과 손해배상을 청구하고, 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 공사와 동시이행관계에 있는 잔금 이행제공을 하지 않아 해제가 부적법하다고 주장함
☞ 원심은, 원고의 잔금 지급의무와 피고의 이 사건 공사 완료 의무는 동시이행의 관계에 있는데, 원고의 보통예금 계좌 잔액이 2022. 7. 15. 당시 매매계약의 잔금에 미치지 못하였고, 설령 계좌에 잔금 상당의 예금을 보유하고 있었다고 하더라도 피고에게 잔금 지급의무의 이행제공을 하였다고 보기 어렵다는 이유로 매매계약이 적법하게 해지되지 않았다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고는 연기된 공사 완료 시전인 2022. 7. 15. 당시 잔금을 넘는 돈을 보통예금 계좌에 보유하였고, 언제라도 이를 출금하거나 피고의 계좌로 송금하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 피고에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다고 보아, 원심을 파기·환송함
